Facciamo una premessa che è d’obbligo

Il contratto di assicurazione viene materialmente sottoscritto dall’amministratore di condominio per espressa autorizzazione dell’assemblea dei condomini.
In pratica la stipulazione (o sottoscrizione) del contratto di assicurazione non rientra nei poteri autonomi dell’amministratore. Questo perché la giurisprudenza ormai in modo univoco non lo considera come un atto conservativo ai sensi dell’articolo 1130 del Codice Civile, 4° comma.

Cosa si intende per Atto Conservativo

Per Atto conservativo si intendono quelle azioni necessarie per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, quali a titolo esemplificativo: riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici, azioni atti giudiziali contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi, ad esempio; ecc.
L’amministratore è invece obbligato a stipulare assicurazioni o proporre modifiche quando è stato deliberato in assemblea.

Vediamo cosa succede nel caso molto recente di cui vi racconto

L’amministratore P. denuncia un danno accaduto al signor Rossi (nome di fantasia) a seguito della fuoriuscita di acqua condotta per la rottura di una tubazione.
Il danno era di circa € 5.000,00, la polizza prevedeva un limite per sinistro di € 7.500,00 ed una quota a carico del danneggiato (franchigia) di € 250,00. Quindi il pagamento avrebbe dovuto essere di € 4.750,00.
Perché uso il condizionale? perché il fabbricato complessivamente era assicurato per € 2.000.000,00, mentre il perito accertava che il costo di ricostruzione era di € 3.000.000,00.
Di conseguenza il danno pagato è pari a € 3.083 in base al seguente conteggio:
€ 5.000,00 diviso € 3.000.000,00 moltiplicato € 2.000.000,00 = 3.333 meno € 250 = € 3.083,00.

Ovviamente il signor Rossi non era minimamente soddisfatto del pagamento e se la prese, prima con l’amministratore che a suo avviso non era stato diligente nel corso degli anni perché avrebbe dovuto avvisare l’assemblea che la somma assicurata non era adeguata.
Non si limitò solo a porre la questione durante l’assemblea, ma avanzò una richiesta per la differenza tra il danno subito e l’indennizzo che gli era stato liquidato dall’assicuratore del condominio.
A quanto risulta, il signor Rossi si è rivolto ad un legale che è intenzionato a chiedere il danno all’amministratore.

Francamente non sappiamo se l’amministratore sarà ritenuto responsabile e dovrà pagare di tasca propria. Certamente dovrà difendersi e sarà comunque costretto ad affrontare delle spese legali.
Viene da pensare che l’Amministratore sia assicurato per la sua responsabilità professionale e la cosa è sicuramente molto probabile anche se non esiste un obbligo di legge a meno che non venga richiesta dall’assemblea al momento della nomina oppure dal regolamento di condominio.
MA … anche se fosse assicurato nella sua polizza sarebbe esclusa la mancata stipula e/o gestione dei contratti di assicurazione come potete vedere nell’immagine dove abbiamo evidenziato la parte che interessa di un contratto tipo.
Quindi dovrà rispondere di tasca sua. Poco male, in questo caso il danno è poco superiore ai € 1.000,00 e potrà fare fronte senza rovinarsi economicamente.
Ma se il danno fosse stato molto più grave?

Qual è la morale di questa storia?

L’assicurazione non è una cosa da prendere alla leggera.

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In cosa consiste la consulenza che offriamo ai condomini?

La prima cosa è una verifica della somma assicurata: mediante un’applicazione che sfrutta la geolocalizzazione e si collega anche alle planimetrie del catasto riusciamo a calcolare con una buona approssimazione il costo di costruzione (da non confondersi con il valore commerciale) che è la somma corretta che si deve assicurare per non avere sorprese.
Inoltre, mediante la compilazione di breve questionario (non ci si impiega più di 10/15 minuti) identifichiamo, in base alle caratteristiche costruttive e ad altri parametri, quali sono i possibili rischi specifici di un condominio.
Per ultimo, se ci viene fornita la completa documentazione contrattuale, possiamo procedere ad una comparazione rispetto ad alcune delle migliori condizioni praticate dal mercato sia in termini di costo che di garanzie (somme a carico degli Assicurati/Condomini, limiti di indennizzo, esclusioni, ecc.).

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