RISCHIO LOCATIVO: IL LOCATARIO E’ TUTELATO?

Mai, o comunque raramente, nella prassi quotidiana si pensa a tutelare l’interesse assicurativo del locatario, anche perché quest’ultimo subisce gli obblighi assicurativi che il locatore gli impone nel contratto di locazione ai quali si adegua senza troppo approfondire quali potrebbero essere i propri interessi assicurativi.

Ci riferiamo principalmente a contratti di locazione commerciale che riguardano immobili, commerciali, artigianali e industriali.

La situazione immaginata ma frequente è:

1. il locatario individua un immobile di suo interesse;
2. raggiunge un accordo con il proprietario dell’immobile sui termini contrattuali della locazione, che fra l’altro prevede un canone calmierato per anni, a fronte di importanti lavori di miglioria che il locatario realizzerà per meglio svolgere la propria attività;
3. in alcuni casi poiché il locatario individua nell’immobile in questione delle grandi potenzialità per la sua attività, possono essere previste anche delle clausole per acquistarlo;
4. a livello assicurativo il locatore impone al locatario una assicurazione rischio locativo;
5. normalmente il locatario si rivolge al proprio assicuratore affinchè gli predisponga una polizza rischio locativo;
6. il locatario ottiene ok alla polizza da parte del locatore ed è tutto contento.

Domanda: ha ragione il locatario, in una situazione del genere, di essere contento?

Risposta: assolutamente no.

Questo perché, in caso di incendio, cosa copre la garanzia rischio locativo?

RISCHIO LOCATIVO: COSA COPRE?

Il rischio locativo copre i danni provocati all’immobile locato da incendio per colpa del locatario;

Ma se non c’è colpa del locatario, chi paga il danno all’immobile locato?

Risposta: il locatore, perché esistendo un contratto di locazione è suo obbligo adempierci mettendo a disposizione il bene immobile per cui introita il canone pattuito.

Normalmente il locatore è assicurato, ma se non lo fosse o fosse male assicurato, cosa accade all’immobile danneggiato?

La risposta è semplice: o il locatore è sufficientemente forte dal punto di vista patrimoniale per ricostruire l’immobile per evitare di essere inadempiente nel contratto di locazione, oppure si rende inadempiente con tutto quello che ne consegue.

In questo caso la cosa più grave è il che locatario resta senza immobile, quindi la sua attività cessa, forse anche per sempre, oltre a vedere persi tutti quegli investimenti fatti per migliorare l’immobile detenuto in locazione che, magari, prima o poi avrebbe anche acquistato avvalendosi della clausola di riscatto presente nel contratto di locazione.

A definire questa situazione tragica forse si è anche troppo ottimisti.

Diciamo che è piuttosto raro, ma non si può escludere che nel caso di incendio di immobile locato non vi sia responsabilità del locatario, non foss’altro per l’inversione dell’onere della prova che il codice civile prevede per questo caso.

Ma quindi, visto che è praticamente sempre colpa del locatario, ha ragione di essere contento se il locatore accetta la sua polizza rischio locativo?

Risponderemmo ancora no, salvo che non abbia fatto alcuni approfondimenti sulle clausole della sua polizza rischio locativo.

L’ASSICURAZIONE RISCHIO LOCATIVO: COSA E COME INDENNIZZA IL DANNO?

L’assicurazione rischio locativo indennizza l’immobile locato e poiché si tratta di una clausola di responsabilità indennizza il danno allo stesso valore che aveva l’immobile nello stato in cui si trovava prima del sinistro.

Poniamoci due domande:

1. con questo tipo di indennizzo si ricostruisce l’immobile?
2. con questo tipo di indennizzo si pagano le migliorie che il locatario ha apportato all’immobile?

La risposta ad entrambe le domande è no. Quindi anche in questo secondo caso per il locatario si profila una tragedia perché nonostante pensi sia ampiamente sufficiente l’assicurazione rischio locativo, in realtà scopre che così non è. Il problema è che il locatario lo scopre quando è troppo tardi, quando l’incendio è già accaduto, quando tutto è ormai compromesso.

In questo caso l’unica salvezza del locatario potrebbe essere che il conduttore sia assicurato bene e che decida di ricostruire l’immobile, che però non prevedrà le migliorie che ha apportato il locatario, che quindi dovrà rifare e quindi spendere altri soldi.

Noi, le soluzioni da suggerire prima che sia troppo tardi, quindi ad incendio già accaduto, le abbiamo, casomai fossi interessato ad approfondire questi ultimi argomenti ci puoi contattare.